BRAMBLE

Un projet de recherche & développement open source

Le BRAMBLE, (du roncier nait la mûre) est un projet de recherche & développement open source proposé en 2018 par Amandine Hernandez, Paul Lempérière, Denis Caraire, Thomas Hanss et David Miet. Ce projet, comme tous les projets de R&D porté par le LIV, s’adresse à l’ensemble des acteurs de l’aménagement du territoire : il vise la production de logements collectifs en densification haute, élégante et reconnue comme belle par la majorité des habitants afin d’intensifier les axes forts et les centralités en devenir des agglomérations.

Le BRAMBLE repose sur la mise au point d’un procédé agile et itératif, couplant ingénierie avancée de la définition des droits à bâtir, composition urbaine agile liées aux négociations foncières et immobilières, organisation créative du processus de contribution des habitants.

Il a fait l’objet de premières études pré-opérationnelles réalisées en 2018 et 2019 par Villes Vivantes pour les villes de La Rochelle (dans le cadre d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour l’élaboration du PLUi de l’agglomération et la mise en oeuvre du choc de l’offre de logement) et St Malo (dans le cadre d’une mission sur la définition d’une stratégie de regain de croissance démographique de la ville).

Quel urbanisme négocié pour le territoire de la l'agglomération rochelaise ?

En matière d’urbanisme et de marché immobilier, l’agglomération de La Rochelle a connu une véritable transformation depuis le début des années 2000 ; elle est passée dans un régime « métropolitain », avec des prix et des volumes de production élevés. La collectivité doit penser l’organisation de son action, de ses équipes (l’organisation de sa façon de créer et d’utiliser les droits à bâtir dans son territoire) dans cette nouvelle configuration où l’objectif n°1 est désormais la production massive de logements abordables et bien situés.

Comme dans tous les secteurs métropolitains, le « diffus » représente désormais la part prépondérante de la production de nouveaux logements. La solution réside a priori dans ce qu’on appelle aujourd’hui « l’urbanisme négocié ». Mais lequel ?

L’efficacité de l’urbanisme « négocié » comme outil pour que la collectivité puisse reprendre la main sur la filière diffuse, pour en faire notamment un outil de production de logements abordables, repose sur l’établissement d’un cadre réglementaire fort dont l’impact doit se traduire directement sur les valeurs foncières (à l’image d’une servitude de mixité sociale). C’est l’intransigeance de ces règles, mais aussi la capacité de la collectivité à les changer quand c’est nécessaire et utile, qui constituent la possibilité même, pour la collectivité, de négocier. Et il faut que ces règles fortes poursuivent des objectifs politiques forts.

L’urbanisme qui progresse de façon linéaire des études vers l’opérationnel, en passant par la règle, est obsolète. Quelle serait l’alternative à ce découpage linéaire rigide des compétences au sein des collectivités ? Organiser les équipes et les compétences par « familles de projets » pour lesquelles le positionnement, l’ingénierie, l’apport de la collectivité et les logiques de financement sont différents, chaque famille de projet s’appuyant continuellement sur un arsenal de règles spécifiques.

La marché de l'agglomération rochelaise est devenu métropolitain et la question principale est devenu celle du logement abordable

En matière d’urbanisme et de marché immobilier, l’agglomération de La Rochelle a connu une véritable transformation depuis le début des années 2000 ; elle est passée dans un régime « métropolitain », avec des prix et des volumes de production élevés.

L’agglomération de la CDALR (Communauté d’Agglomération de La Rochelle) est aujourd’hui le lieu d’un marché immobilier de type « métropolitain » dans lesquels les prix de vente dans le neuf sont ceux que l’on peut observer à Bordeaux, Nantes ou Rennes : les prix du foncier et de l’immobilier ont explosé en 15 ans.

Toute la chaîne de création et d’utilisation des droits à bâtir, depuis l’édiction des règles (document d’urbanisme qui devient intercommunal pour la première fois sur ce territoire) jusqu’à la délivrance des autorisations d’urbanisme (dont les volumes vont aller croissant à mesure que l’agglomération réussira son pari du « choc de l’offre » et que la taille moyenne des projets continuera de diminuer à mesure que les gisements fonciers s’amenuisent) se retrouve logiquement bouleversée par cette inversion :

> Dans un marché de type « agglomération de taille moyenne » en marché peu tendu (Niort, Angoulême, Blois) : la collectivité peut aisément avoir un temps d’avance sur les acteurs de la production d’habitat ; elle peut être sans trop de difficulté à l’initiative, afficher ses intentions, donner le tempo, porter des opérations d’initiative publique.

> Dans un marché de type « métropolitain », les acteurs de la prospection foncière sont très actifs, en concurrence les uns avec les autres, exercent une pression à la fois sur les propriétaires et la collectivité ; une part significative de la production se fait en densification diffuse ; dès que la collectivité affiche ses intentions, celles-ci sont décryptées et transformées en promesses par des acteurs qui se positionnent sur des fonciers devenus rares.

Les volumes de production de logements que connait le territoire de l’Agglomération de La Rochelle sont très importants (ils ont presque doublé en 10 ans).

Voici une comparaison avec d’autres territoires pour lesquels nous travaillons, qui montre que la CDA doit prendre au sérieux les volumes de production de logements que va connaître son territoire dans les années à venir :

o Clermont Métropole
> 290 000 habitants
> 1 700 logements neufs/an

o Grenoble Métropole
> 440 000 habitants
> 2 300 logements neufs/an

o CDA La Rochelle
> 166 000 habitants
> 1 950 logements neufs/an prévus au PLH et au PLUi (2 000 lgts/an produits en moyenne sur 2015, 2016, 2017)

Parallèlement, le marché de la promotion immobilière à l’échelle de la Région Nouvelle Aquitaine se rétracte géographiquement (avec un recentrage du Pinel et donc des difficultés de commercialisation dans les secteurs ruraux et les villes moyennes). Il est de plus en plus difficile pour les acteurs de la promotion de sortir des marchés métropolitains : Bordeaux Métropole, l’Agglomération Bayonne Anglet Biarritz, et en troisième position la CDALR, qui devient donc un territoire particulièrement stratégique pour ces acteurs.

Comme dans tous les secteurs tendus, la promotion immobilière rochelaise n’est pas structurée pour produire des volumes significatifs de « logements abordables », ce chaînon manquant entre les 2 composantes fortes d’un montage de promotion, à savoir l’accession libre (financée aux 2/3 par les dispositifs de défiscalisation) et le social.

Les aménageurs lotisseurs quant à eux se positionnent sur des fonciers devenus rares au cœur de l’agglomération ; leurs terrains à bâtir pour la construction de maisons familiales ont vu leurs prix s’envoler et l’essentiel de l’activité se déporte depuis quelques années aux frontières et à l’extérieur de l’agglo, emmenant avec eux les familles et les actifs à la recherche de logements familiaux abordables.

Malgré des volumes de production de logements importants, sans précédent sur le territoire, la typologie, le prix et la localisation de l’offre des logements neufs (petites surfaces en investissements locatifs ou en social, produites par la promotion immobilière en cœur d’agglomération VS terrains à bâtir pour maisons familiales produites en frange de l’agglomération et à l’extérieur de celle-ci) continuent de reléguer les ménages actifs et les familles à l’extérieur de l’unité urbaine centrale de l’agglomération, la mieux équipée, desservie, et concentrant le plus grand nombre d’emplois. Ce phénomène d’exclusion des classes moyennes actives du cœur du territoire par les prix et par la rareté de l’offre n’est pas spécifique à l’agglomération de La Rochelle : c’est un phénomène observé dans la plupart des marchés métropolitains dynamiques.

La CDALR, qui est touchée fortement par cette question du logement (notamment familial) abordable comme Bordeaux, Nantes, Rennes, mais aussi Bayonne – Anglet – Biarritz ou encore Saint-Malo, et qui a décidé de l’attaquer sous les angles quantitatifs (le choc de l’offre dans le cœur de l’agglomération) et qualitatif (l’intensification, la qualité des opérations, la maitrise des formes et des prix de sortie) doit penser l’organisation de son action, de ses équipes (l’organisation de sa façon de créer et d’utiliser les droits à bâtir dans son territoire) dans cette nouvelle configuration où les volumes, les prix et la tension du marché sont beaucoup plus importants qu’ils ne l’étaient au début des années 2000 et où l’objectif n°1 est désormais la production massive de logements abordables et bien situés.

Le paradigme dominant de la production métropolitaine est passé au "diffus" et l'agglomération doit construire son positionnement vis-à-vis de cette filière

Dans les marchés métropolitains, la filière diffuse (lots à bâtir ou petite promotion immobilière hors opérations d’aménagement) a pris une part prépondérante dans les volumes de production de logements (70% par exemple à Toulouse Métropole.

En effet, dans les secteurs tendus, les grands tènements fonciers et les fonciers publics se faisant rares, les opérateurs se reportent sur des gisements fonciers de plus fine granularité, dont l’exploitation est rendue possible par les prix de sortie élevées et des droits à bâtir plus importants dans les cœurs métropolitains.

L’agglomération n’a pas une tradition historique de maîtrise foncière. Dans un marché tendu, les fonciers stratégiques en densification (les 2/3 des nouveaux logements prévus au PLUi se réaliseront en densification) seront chers et donc difficiles à constituer en réserves foncières.

Une simulation réalisée en 2017 avec les services de l’agglomération et de la ville pour la seule ville de la Rochelle, dans le cadre des travaux du PLUi, montrait la répartition suivante : 75% du potentiel de production de nouveaux logements de la ville se situe hors opérations d’aménagement publiques, dans le cadre de petits projets spontanés ou accompagnés, ou de projets plus importants qui pourront être négociés.

La question de l’organisation des services de la collectivité pour mettre cet urbanisme diffus au service de son projet urbain est donc cruciale avec, en ligne de mire, le triple défi d’une production de logements :

> Comprenant une part très significative de logements abordables ;
> Se réalisant pour l’essentiel en densification 
> Et donc confrontée à des enjeux accrus d’acceptabilité sociale des projets.

La solution réside a priori dans ce qu’on appelle aujourd’hui « l’urbanisme négocié » : celui-ci se traduit par une intervention plus prononcée de la puissance publique dans l’orientation des projets « diffus », c’est-à-dire réalisés sur des fonciers privés, par des opérateurs privés, hors du cadre des opérations d’initiative publique. Ceux-ci vont porter une responsabilité significative de ce que deviendra l’agglomération dans les années à venir. La collectivité doit s’organiser pour devenir le chef d’orchestre du diffus sur son territoire. Ceci suppose de mettre en place des équipes dédiées au pilotage opérationnel des projets en diffus, dans un paradigme d’urbanisme « négocié ». Mais lequel ?

Pour quoi l'urbanisme négocié bute-t-il sur la question du logement abordable ?

L’exemple de la métropole rennaise, anticipatrice : d’un côté de grandes réserves foncières en extension urbaine, préparées très en amont (quasiment le seul cas à l’échelle nationale) et de l’autre une densification d’axe forte avec une mutation radicale le long des pénétrantes urbaines sur la base de hauteurs accordées très importantes. Dans les 2 cas, une logique difficilement transposable à la CDALR, notamment parce que la métropole rennaise a pu bénéficier, en étant l’une des rares à anticiper le phénomène global de métropolisation, d’une situation où le marché du logement était moins tendu (jusqu’aux années 2000). Bien que plus accessible que les autres grâce à cette anticipation, la métropole rennaise rencontre aujourd’hui des difficultés similaires aux autres métropoles dynamiques du territoire.

L’exemple de la métropole nantaise, volontariste : la métropole nantaise a inscrit dans son PLH une définition et des objectifs de production de logements abordables, lesquels ont été traduits de manière graphique (au même titre que les servitudes de mixité sociale, ce qui a aussi été notre stratégie, en les traduisant dans le volet programmation des OAP du PLUI de la CDALR), lesquels pouvaient être compensés dans le bilan des promoteurs par des droits à bâtir octroyés par le PLUi fortement augmentés (densification très forte le long des voies de tramway) mais aussi, et une fois ces augmentations de droits à bâtir « intégrées » par les propriétaires fonciers, en rehaussant les prix du libres tant que ces derniers demeuraient raisonnables. Ce système à la fois « coercitif » (% d’abordable imposé par le PLUi) et « libératoire » (augmentation des hauteurs autorisées) a plutôt bien porté ses fruits les premières années du PLUi. Mais la hausse des prix des dernières années (analogue à celle observée à La Rochelle) empêche de plus en plus de procéder à ce type d’ajustement par l’augmentation des prix du libre.

L’exemple de la métropole bordelaise, dernière arrivée : si l’urbanisme négocié bordelais, notamment des Bassins à flot, a su incarner au niveau des « formes », avec la rénovation des quais et du centre-ville, l’essor de la métropole girondine (plus tardif que les autres métropoles), les résultats de ces « négociations » en matière de production de logements se sont avérés très décevants : une production ultra-dominée par l’investissement locatif défiscalisé, et un pourcentage de propriétaires occupants quasi nul. La méthode de la négociation « totale » (peu de règles d’urbanisme, une charte, des ateliers de projet urbain) a produit des formes urbaines innovantes mais une absence complète de maîtrise en termes de programmation habitat. Du côté de l’acceptabilité sociale également, le bilan est mitigé alors que les grands programmes de la métropole ne se situent pas dans le cœur même de la ville.

L’exemple de St-Malo, petite sœur de La Rochelle sur la côte ouest : dans un marché immobilier aux prix très élevés, Saint-Malo s’appuie sur un patrimoine foncier public important, sur lequel la dynamique du marché immobilier permet d’enclencher des projets de renouvellement urbain denses (ce qu’a pu faire la ville de La Rochelle également, avec l’opération des géraniums par exemple). La maîtrise de ces fonciers permet à la ville de développer une part significative de logements abordables dans ces projets, que ce soit en lots libres denses (réinvention de la maison de ville, de la maison de village, de l’échoppe mitoyenne …) ou via un Office Foncier Solidaire.

Dans les secteurs tendus du territoire national, l’heure n’est plus à la constitution de grandes réserves foncières pour anticiper les besoins des décennies à venir (le modèle historique de Rennes n’est plus applicable) et les réserves foncières publiques s’amenuisent. Les prix du foncier privé bien situé sont élevés. Sans contrainte réglementaire forte et intransigeante (sur le modèle de la servitude du logement social qui grève de façon claire et unilatérale la constructibilité et donc la valeur des fonciers à bâtir), la production de logements abordables (dont une part significative en accession) n’est pas possible (exemples de Nantes VS Bordeaux).

Paradoxalement, l’efficacité de l’urbanisme « négocié » comme outil pour que la collectivité puisse reprendre la main sur la filière diffuse, pour en faire notamment un outil de production de logements abordables, repose sur l’établissement d’un cadre réglementaire fort dont l’impact doit se traduire directement sur les valeurs foncières (à l’image d’une servitude de mixité sociale). C’est l’intransigeance de ces règles, mais aussi la capacité de la collectivité à les changer quand c’est nécessaire et utile, qui constituent la possibilité même, pour la collectivité, de négocier. Et il faut que ces règles fortes poursuivent des objectifs politiques forts.

L'urbanisme qui progresse de façon linéaire des études vers l'opérationnel, en passant par la règle, est dans une impasse

Il faut remettre en cause ce schéma fondé sur une grande stabilité des tendances et une maîtrise foncière publique comme paradigme dominant de la production de la ville.

Le phénomène de métropolisation et de progression de la part du diffus dans la croissance des grandes villes est général, de St Malo à San Francisco en passant par La Rochelle et Bordeaux : il aboutit partout à mettre en exergue la problématique de la pénurie de logements dans les secteurs bien situés des agglomérations et son corollaire, le manque considérable de « logements abordable ». Si aucune « recette miracle » n’a été trouvée à ce jour, les acteurs prennent conscience que la question de la règle d’urbanisme devient décisive, qu’elle ne peut plus être simplement réduite à un simple cadre défini en amont des projets.

C’est l’écriture de la règle (zonage, règlement, OAP, plans guides, servitudes) et la mise en place d’outils de fiscalité (participations aux équipements) qui constituent l’essentiel des marges de manœuvres opérationnelles qui permettent de construire le rapport de force entre la collectivité, les propriétaires fonciers et les opérateurs dans l’optique d’atteindre les objectifs visés par la collectivité. Le fait que la collectivité soit la seule autorité compétente pour édicter les droits à bâtir, quel que soit son statut, lui donne une assise qui est la base de tout progrès (et pouvoir) réel vers plus d’acceptabilité sociale des projets ainsi qu’une part plus importante de logements abordables. La servitude de mixité sociale en est le parfait exemple : instaurée de façon unilatérale sur des secteurs, elle affecte directement la valeur des terrains et les compromis qui pourront être établis sur la base des pré-bilans des opérateurs. C’est cette règle qui définit les bases ou le cadre de la négociation.

Il faut donc passer d’un schéma linéaire (dans lequel la règle est le maillon faible) du type …

>> études préalables
>> enjeux
>> projet politique
>> traduction réglementaire
>> acquisitions foncières éventuelles
>> information / concertation du public
>> projets opérationnels
>> consultation éventuelle des riverains
>> instruction des demandes

… à un schéma non linéaire dans lequel la règle est le maillon central, intransigeant mais ajustable de façon continue et où toutes ces composantes de l’action publique sont menées de façon concomitante : la façon et la capacité d’instruire les demandes doit avoir une conséquence sur l’écriture de la règle ; les projets opérationnels réalisables (et leurs bilans) doivent avoir une conséquence sur la façon dont la règle peut être écrite, et donc sur le projet politique et l’ambition qui peuvent être portés de façon réaliste … lequel doit pouvoir permettre de remodifier la règle, et donc les valeurs des terrains, et donc les bilans opérationnels de projets …

Quelle serait l’alternative à ce découpage linéaire rigide des compétences au sein des collectivités ? Organiser les équipes et les compétences par « familles de projets » pour lesquelles le positionnement, l’ingénierie, l’apport de la collectivité et les logiques de financement sont différents, chaque famille de projet s’appuyant continuellement sur un arsenal de règles spécifiques.

Formuler, partager et assumer des objectifs simples, clairs, ambitieux, pérennes, chiffrés.

> Le « choc de l’offre » : les objectifs d’accueil de population de la CDALR (rééquilibrer la capacité d’accueil de l’agglo dans son aire urbaine, accueillir ainsi 1 400 habitants par an dont la moitié dans l’unité urbaine centrale) impliquent une hausse significative du volume de production de logements, affiché à 1950 logements/an au PADD du PLUi ainsi qu’au PLH. Ces objectifs (déjà quasiment atteints quantitativement entre 2013-2015, mais qui restent à recentrer qualitativement sur le cœur d’agglo) ont été réévalués à partir d’une actualisation de la dynamique du territoire telle qu’elle avait été analysée et comprise 10 ans plus tôt (donc avant la « métropolisation » du territoire de la CDALR) à l’occasion de l’élaboration du SCOT à 18 communes, dont les objectifs en matière de production de logements ont dû être réajustés pour suivre l’ « esprit du SCOT » à savoir un accueil significatif de population dans les secteurs desservis, équipés, proches des services et des emplois de l’aire urbaine.

> Les objectifs de « logements abordables » : ils ont été définis au PLH, affichés comme l’un des enjeux n°1 du PLUi et traduits notamment dans le volet programmation des OAP, qui servira de base aussi pour les négociations avec les opérateurs. Ils participent de cette même volonté de « recentrer » le développement de l’aire urbaine et de l’accueil, notamment des familles et des actifs, au sein même du cœur d’agglomération plutôt qu’en 2e, 3e voire 4e couronne de l’agglomération.

> Une densification « acceptable », qualitative, non brutale : l’agglomération de La Rochelle est précurseur en matière de densification de son tissu urbain (une part significative en diffus, mais pas seulement) :

o Avec une culture de la « ville compacte » partagée à la fois par les habitants et les professionnels de la construction, à travers notamment un « cadre de vie » historiquement très denses, l’esprit village, qui avec ses venelles, patios et formes architecturales imbriquées, intimes et astucieuses a participé à rendre acceptable l’idée d’une densité forte mais basse.
o Avec un débat sur la densification en hauteur plus délicat (beaucoup plus qu’à St Malo par exemple) notamment au niveau du contact entre les nouveaux projets et les tissus environnant, souvent pavillonnaires.

Mettre en place, porter, défendre et faire évoluer un règlement d’urbanisme fort, qualitatif, structuré pour encadrer la diversité des « familles de projets » et leurs filières

Dans sa réflexion sur la façon d’organiser son positionnement et son ingénierie, la CDALR doit rechercher une organisation qui facilite le plus possible l’atteinte de ces 3 objectifs majeurs pour les années à venir.

Or on trouve 3 obstacles majeurs sur cette voie :

1) Un gisement foncier restreint, car la densification à la CDALR ne date pas d’hier, donc la nécessité de développer des hectares en extension urbaine.
2) La grande diversité de types/tailles de fonciers, et donc de familles de projets, toutes nécessaires à la réalisation de l’objectif des 1950 logements neuf/an.
3) La difficulté dans le rapport de force entre la collectivité et les porteurs de projets dans le « diffus » (propriétaires et promoteurs) lorsque les valeurs foncières sont figées sur d’anciennes références ou sur des compromis signés sans connaissance préalable des véritables droits à bâtir affectés par le futur PLUi, rendant plus complexe la négociation et l’atteinte des objectifs qualitatifs nécessaires à la bonne acceptabilité sociale des projets.

Ces 3 obstacles demandent un règlement d’urbanisme fort, clair, aux intentions pérennes :

1) Le règlement d’urbanisme du PLUi a été rédigé de telle sorte que tous les tissus bâtis, c’est-à-dire tous les « cadres de vie » existants et appréciés par les habitants, puissent avoir des possibilités d’évolution, de densification douce, ou plus forte selon les secteurs. C’est ainsi que les élus des 28 communes de l’agglo ont opéré des choix sur la base de scénarios qualitatifs dévolution de chacun des quartiers composant le territoire, et c’est ainsi que des possibilités considérables d’accueil de nouvelles constructions au sein des tissus bâtis ont été développées quasiment partout sur le territoire de l’agglo, dans un cadre réglementaire fort protégeant l’intégrité et la qualité de l’existant :

> à travers des ajustements comme la suppression du CES, l’écriture fine des règles d’implantation en limite … dans les secteurs de densification douce,
> à travers une refonte de la stratégie de « densifications d’axe » des précédents PLU (les droits à bâtir, en R+4 dans une bande de 20m à la Rochelle le long des axes principaux, n’étaient pas suffisants pour permettre la mutation du tissu urbain) pour laisser place à une stratégie de « lieux intenses » encadrés par :
o un règlement qualitatif (donner des bonus de constructibilité aux bâtiments favorisant les logements traversant, aux petits projets permettant de l’imiter l’impact visuel des opérations, …)
o ainsi que des OAP « défensives » permettant de gérer les transitions avec le tissu environnant (les secteur UU+ de La Rochelle).

2) Le règlement du PLUi de la CDALR a introduit une innovation majeure permettant de prendre en compte l’extrême diversité des fonciers (taille, orientation, accès) donc des familles de projets qui pourront s’y développer : un règlement « à modèles » permettant aux porteurs de projet de choisir la configuration la plus adaptée à leurs besoins pour définir le rapport à la rue et à l’espace public de leurs projets de construction. Cette introduction d’une dimension de « choix » dans la règle permet de :

> Modifier la nature du rapport entre le pétitionnaire et l’instructeur du droit des sols, en poussant à une discussion et un échange sur le fond du projet ;
> Créer un règlement d’urbanisme à l’intérieur duquel des solutions d’implantation satisfaisantes et qualitatives pourront être trouvées dans la plupart des cas là où, avec une règle unique par zone, celle-ci avait tendance à produire des résultats satisfaisants une fois sur deux voire sur trois…
> Créer la possibilité d’être plus exigeant qualitativement, modèle par modèle, en édictant des règles moins universelles, plus spécifiques et donc plus adaptées à chaque configuration, sans avoir peur de trop restreindre l’espace des possibles (qui demeure ouvert grâce aux choix des modèles), y compris dans les futures zones d’extension urbaine.

3) Si la règle doit être forte, claire, non ambiguë, si l’intention qui la sous-tend doit être pérenne, cela ne doit pas empêcher la collectivité de « garder la main sur le crayon », c’est-à-dire de procéder de façon continue à des ajustements réglementaires pour mieux adapter la règle au projet à la lumière des informations nouvelles qui auront été portées à sa connaissance : l’obstacle des valeurs foncières trop élevées, dans une situation de rareté foncière, ne peut être levé que si l’ensemble des acteurs, à commencer par les propriétaires et les promoteurs, entendent bien la situation concrète créée par le marché métropolitain rochelais : la valeur des fonciers est directement dépendante des droits à bâtir et donc des règles d’urbanisme qui, de façon ferme, sont affectées aux terrains concernés. Ce n’est pas à la règle du PLUi ni au projet développé par les concepteurs de s’adapter à des valeurs hypothétiques, théoriques, fausses… mais bien à la valeur du terrain de s’adapter en tirant les conséquences des règles et servitudes qui grèvent sa constructibilité (comme c’est le cas de toutes les règles fortes telles que la hauteur maximum autorisée, les servitudes de mixité sociale, les obligations de stationnement sous-terrain, etc.)

La levée de ces 3 obstacles demande donc un règlement d’urbanisme :

o Fort, précis, intelligent, porté politiquement en lien avec des objectifs politiques clairs.
o Susceptible d’être adapté et réécrit (y compris les OAP) par la collectivité qui doit garder « la main sur le crayon » dans le rapport de force qu’elle construit avec les propriétaires et les opérateurs.

Constituer / mobiliser une ingénierie agile, réactive, multi-compétente pour concerter, informer, co-concevoir, négocier

Nous pensons qu’un fonctionnement « en mode projet » organisé par « familles de projet », doit être mis en place par la collectivité dans ces territoires où le choc de l’offre de logements doit être engagée. Voici une première ébauche des familles de projets, classées en 3 rubriques qui désignent 3 grands types de rôle que peut jouer la collectivité vis-à-vis des projets sur son territoire :

PORTER (fonciers publics ou concessions d’aménagement, projets urbains d’initiative publique) = [30% à 40% de la production pour la CDALR]

o « Projets urbains » en extension urbaine
o « Projets urbains » en intensification

ACCOMPAGNER (diffus, petits fonciers, opérations ponctuelles) = [30% à 40% de la production pour la CDALR].

o Action sur le parc ancien et le vacant privés (OPAH, PIG, BUNTI …) : ces politiques et leurs modèles d’opérations (OPAH) sont en train d’évoluer (échelles intercommunales, objectifs plus ambitieux sur la rénovation énergétique, entrée par le projet et non plus simplement par la subvention, élargissement des cibles…) ;

o Accompagnement public de la densification douce privée (activation du potentiel BIMBY, petite promotion < 5 lgts, divisions parcellaires) : des premières opérations ont été mise en place à l’échelle de villes moyennes (Périgueux), d’agglomérations (Le Creusot-Montceau) ou de SCoT. Les premiers résultats quantitatifs et qualitatifs prometteurs (qualité des projets, activation de gisements fonciers complexes, liens entre projets et relations de voisinages, animation de la filière locale de construction) montrent le potentiel de cet accompagnement.

o Accompagnement de projets complexes en intensification douce (activation des secteurs OAP en intensification) : une part significative des secteurs sur lesquels ont été déployées des OAP en intensification concerne une juxtaposition de plusieurs unités foncières appartenant à des propriétaires différents, qui auront des difficultés (l’expérience le montre) à être rassemblées sans une ingénierie préopérationnelle d’accompagnement ; celle-ci peut être en partie publique et associée à l’ingénierie d’accompagnement des porteurs de projets de densification douce. Le travail d’approfondissement des scénarios d’aménagement et de densification dans ces secteurs doit pouvoir aboutir à la modification éventuelle des OAP écrites « en première lecture » sur ces secteurs ;

o Accompagnement des petits projets ponctuels de promotion immobilière en densification (5 à 20 lgts) : une part significative et qui va aller croissant de la production de logements sera réalisée par de la petite promotion immobilière diffuse, au sein des tissus bâtis existants (25% du potentiel/de la production dans la ville de La Rochelle), une ingénierie préopérationnelle d’accompagnement peut là aussi apporter des marges de manœuvre en matière de qualité et de rapport intelligent au voisinage pour ces projets « tout venant ».

CO-CONSTRUIRE (fonciers privés importants ou stratégique) = [30% à 40% de la production pour la CDALR]

o Co-construction des projets de promotion immobilière diffuse de 20 à 50 lgts : (25% du potentiel/de la production dans la ville de La Rochelle) : les services de la collectivité peuvent se doter d’une capacité à réagir vite et fort sur des projets dont la taille fait qu’ils vont avoir un impact certain sur leur voisinage : contre-propositions architecturales rapides (sans nécessairement remettre en cause le bilan du promoteur), prise en main de la question du rapport au quartier et au voisinage (réunions publiques d’échange..).

o Co-construction des opérations d’aménagement en extension urbaine avec opérateurs titrés et pour lesquelles la collectivité ne souhaite pas reprendre la main mais définir les conditions d’une charte ou de protocole de travail commun entre opérateurs privés et collectivité afin d’aller au-delà des prescriptions du PLUi (et de son OAP notamment).

o Co-construction des projets de promotion immobilière dans les secteurs d’intensification forte (BRAMBLE) : sur ces secteurs ponctuels, où les hauteurs sont les plus élevées du zonage du PLUi, et où les intentions de la collectivité ont été décrites par des OAP, il faut que la collectivité devienne le partenaire privilégié des propriétaires des fonciers concernés pour leur permettre de valoriser leur bien de la meilleure façon possible, et selon des scénarios qui soient en accord avec la vision d’ensemble portée par la collectivité. La collectivité peut et doit prendre en main la concertation, entrer en relation directe avec les propriétaires concernés et mettre en place une ingénierie pour les accompagner et défendre leurs intérêts, en même temps que ceux de la collectivité, à travers, dans un second temps, des ateliers urbains impliquant les futurs opérateurs.